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內容來自sina新聞
北京舊宮鎮宅地惹眼
本報記者 徐景升 北京報道
北京大興區的3宗經營性用地將於5月8日公開競價。
這3宗地代償二胎借款塊分別為新城核心區I、J組團0101-009、012商業金融地塊，舊宮鎮綠隔地區A2-1居住地塊，魏善莊鎮北區、西區AA-25多功能用地。業內人士分析認為，舊宮鎮居住地塊最值得關註。
北京市土地整理儲備中心公告顯示，舊宮鎮地塊為二類居住用地，建設用地面積2.7萬平方米，容積率2.5，掛牌出讓起始價為86000萬元，折合樓面地價為12659元/平方米。該地塊的競價階梯為500萬元，競買保證金為26000萬元。此外，該地塊設定瞭土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上競報公共租賃房面積方式確定競得人。
對於該地塊的出讓前景，北京國地房地產土地評估有限公司市場研究中心總經理薑安源表示，由於該地塊的起始樓面地價為12659元/平方米，低於同區域此前成交的A1地塊的成交樓面地價(15918元/平方米)，因此會有一定的溢價空間。
大興區連推3宗地
此次大興區連推3宗地塊，舊宮鎮地塊更是引人關註，畢竟目前北京土地市場上最缺的就是住宅用地。據亞豪機構總監郭毅介紹，2011年下半年舊宮鎮曾連續推出3宗住宅用地，分別被萬科、葛洲壩集團、國奧控股以接近萬元的樓面地價摘得。之後，該區域的熱度被一舉提升。
據瞭解，目前舊宮鎮的在售項目僅有綠城陽光公館(住宅項目)和東亞·五環國際(商住項目)，售價在20000元~25000元/平方米之間。但這兩個項目在產品設計上均有其特殊性，與購房者對住宅戶型普遍要求的南北通透、明廚明衛不符。
首佳顧問研究中心統計數據顯示，2012年7月推出的大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊(二類居住用地及商業金融用地)被中冶聯合體以總價22億元拿下，樓面地價為15918元/平方米，溢價率45%。扣除4700平方米的公租房之後，該地塊的樓面地價為16478元/平方米。
郭毅認為，盡管2012年中冶聯合體以近16000元/平方米的樓面地價摘得舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊，表明其對舊宮區域的土地價值預期較高。但就目前來看，舊宮項目的價值究竟如何，受制於政策審批後的預售價格。"在當前市場形勢並不明朗的情形下，舊宮鎮再次推出住宅用地，且起始樓面地價高達12659元/平方米，特別是該地塊還有3.2萬平方米的代征地面積，比2.7萬平方米的建設用地面積還多出瞭5000平方米，這對於開發商來說將加大其開發成本。"
首佳顧問研究中心高級經理趙瑞華表示，預計此次推出的舊宮鎮綠隔地區A2-1居住地塊的成交價格將比2012年有所上漲，看中大興區域價值的保利、首開、龍湖等大型房企或將參與拿地。
大興區此次推出的其他兩宗地塊分別為商業用地和多功能用地。北京國地房地產土地評估有限公司市場研究中心提供的資料顯示，大興區魏善莊鎮北區、西區AA-25地塊曾在2011年以掛牌方式出讓，但無人問津。2012年8月，該地塊再次推出。9月，該地塊同其他10宗地塊一起被取消出讓。此次該地塊再次推出，出讓方式仍為"掛牌"。
大興新城核心區0101-009、012商業地塊的建設用地面積為6.43萬平方米，容積率2.0，比2012年底該區域成交的I組團0101-013地塊的容積率增加瞭一倍。該地塊未設定掛牌交易起始價，首次報價由競買人自主報價。
對於大興新城地塊和魏善莊鎮地塊，趙瑞華認為，已在同區域內投資商業物業的企業預計將會出手，比如龍熙地產、綠地等。
"限價政策"或影響拿地
在"新國五條"公佈之後的大背景下，近兩個月以來北京土地市場上的供給嚴重不足，大興此次集中推出3宗地塊勢必會成為業界關註的焦點。同時，針對北京樓盤的限價政策又為這3宗地塊的出讓增加瞭變數。郭毅表示，諸如舊宮的一些項目已完成前期開發，計劃在今年面向市場銷售，但由於北京的樓盤限價政策，在沒有拿到預售許可證前，幾傢房企均未公示預計售價。
中原集團研究中心總監劉淵認為，如果住宅用地在當前情況下依然成交樓面地價較高，則說明房企對後市仍有信心。舊宮鎮綠隔地區A2-1居住地塊的成交結果將是一個很好的例子。
黃金灣投資集團副董事長全亮向記者表示，從房企拿地的角度來講，肯定會受到政策影響，比如房企會與周邊其他項目的開發成本進行比較，包括樓面地價和房屋預售價格等。如果房企不計成本地高價拿地，則會面臨預售價格過高的壓力。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-08/15272186669.shtml
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